大同市住房公积金个人住房贷款管理实施细则（试行）

第一章 总则

第一条 为进一步规范我市住房公积金个人住房贷款业务，优化操作流程，防范贷款风险，保障住房公积金资金安全运行，根据《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》等规定，结合大同市住房公积金个人住房贷款管理实际，制定本细则。

第二条 本细则所称住房公积金个人住房贷款是指申请前连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上的职工在购买自住住房、偿还商业银行个人住房贷款时，向大同市住房公积金管理中心（包括分中心、各管理部，以下简称“中心”）申请发放的住房贷款。

第二章 贷前咨询及申请贷款所需的资料

第三条 中心通过业务大厅、12329服务热线、微信客户端、网厅等多媒介渠道，宣传住房公积金个人住房贷款的政策，使缴存职工熟知贷款的基本条件、所需资料、贷款流程、担保方式、贷款额度等事项。

第四条 借款人（含共同申请人）申请住房公积金个人住房贷款，应具备以下条件：

（一）合法有效的身份证件；

（二）完全民事行为能力；

（三）有稳定经济收入，具备相应的贷款偿还能力，信用良好；

（四）连续、足额缴存住房公积金6个月（含）以上，住房公积金账户处于正常缴存状态；

（五）借款人（含共同申请人）均无尚未结清的住房公积金个人住房贷款；

（六）具有中心认可的购买自住住房、偿还商业银行住房贷款的证明材料；

（七）能提供中心认可的贷款担保。

第五条 贷款申请资料

（一）个人资料：

1．借款人（含共同申请人）居民身份证等有效身份证件、婚姻状况证明；

2．借款人（含共同申请人）《个人信用报告》；

3．借款人银行卡（I类）。

（二）购房资料：

购买开发企业预售商品自住住房贷款：

1．房管部门备案的《商品房买卖合同》；

2．不低于20％（或住建部规定的首付比例）的首期付款凭证。

购买二手自住住房：

1．过户前卖方的《房屋所有权证》或《不动产权证书》、发票或契约；

2．过户后买方的《不动产权证书》、存量房交易税费申报表或山西增值税普通发票。

商业个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款：

1．中心规定日期之前发放的商业个人住房贷款；

2．《不动产权证书》或房管部门备案的《商品房买卖合同》；

3．商业银行住房贷款《借款合同》；

4．商业银行出具的贷款信息核查函。

购买征收安置房贷款：

1．被征收房屋安置结算工作表原件；

2．征收安置指挥部安置补偿协议复印件；

3．房屋征收证复印件；

4．征收安置公积金贷款确认函。

第三章 房屋套数认定

第六条 认定方法：

优化住房公积金贷款房屋套数认定标准。对于2014年12月31日前发放，并在再次申请贷款前结清住房公积金贷款的，不再记入住房公积金贷款次数。只将购房所在县（区、市）的住房公积金贷款次数作为房屋套数认定标准。

不得向2014年12月31日后在同一县（区、市）购房并第三次申请住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

第四章 贷款利率

第七条 贷款利率

（一）贷款的利率按国家公布的各年限公积金贷款利率执行。

（二）还款期间，当遇法定贷款利率调整时，按下列规则执行：

1．对贷款期限在1年及1年以内的，实行合同利率，不分段计息；

2．对贷款期限在1年以上的，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定，国家另有规定的除外。

（三）首套、二套公积金个人住房贷款利率按照中国人民银行发布的公积金贷款利率执行。

（四）当借款合同履行期间借款人未按借款合同约定日期足额偿还贷款，发生贷款逾期时，自约定还款日开始计收逾期罚息。罚息利率为《个人住房公积金借款及抵押担保合同》载明的贷款利率水平上加收30％。

第五章 还款方式

第八条 还款方式

借款人可在等额本息、等额本金两种还款方式中任选一种。

第六章 首付比例、贷款额度

第九条 首付比例

（一）借款人家庭购买首套普通自住住房和二套改善型住房的，首付比例均不低于20％。

（二）购买保障性住房的，最低首付款比例为15％。

第十条 贷款额度

（一）单笔贷款额度不超过大同市住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度；不超过住房总价与已支付首付款的差额；提供房产抵押担保的，贷款额度不超过抵押物价值的70％。

1．高层次人才、二孩及以上多子女家庭及现役军人家庭购买首套自住住房申请住房公积金个人住房贷款时可在家庭最高贷款额度基础上上浮20％；

2．对参与存量住房“以旧换新”活动的缴存职工，新购房住房公积金贷款最高额度在现行政策基础上上浮20％。

（二）以下几类情况认定为连续缴存时间：

1．军人退出现役后，在省内建立住房公积金账户，并连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款，服役期间认定为住房公积金缴存时间，与在地方缴存时间合并计算；现役军人配偶在地方申请住房公积金贷款的，按双缴存职工计算最高贷款额度；

2．单位申请缓缴后按期补缴；

3．因工作调动造成断缴后按时补缴。

第七章 贷款期限

第十一条 贷款期限

借款人申请的住房公积金个人住房贷款期限最长不超过30年，且贷款到期日不超过借款人65岁。

“商转公”贷款期限不得超过原商业个人住房贷款剩余期限。

第八章 还款能力

第十二条 以借款人（含共同借款人）个人住房公积金缴存基数核算收入。

在保证借款人基本生活费用（不低于政府部门公布的当地最低工资标准）的前提下，月还款额与月收入比上限在60％。即：月还款额应当不超过借款申请人和共同借款申请人公积金缴存基数之和的60％。缴存基数在申请贷款前一年内有调整的，缴存基数按申请贷款前一年内的平均基数计算。

第九章 贷款受理

第十三条 借款人及配偶持相关材料向中心提出贷款申请，中心及时受理，并一次性告知借款人首付比例、最高贷款额度、期限、利率等相关事项。

第十四条 借款人或配偶存在下列情形之一的，不予贷款：

（一）购买家庭第三套（含）以上自住房的；

（二）已办理公积金个人住房贷款未结清的；

（三）2014年12月31日之后在同一地区以家庭为单位已申请过两次住房公积金贷款的；

（四）《个人信用报告》中，信用卡及各类贷款（不含已结清的助学贷款）近三年内连续逾期3期（含）以上、累计逾期6期（含）以上、显示有关注、次级、可疑、损失、冻结、止付、呆账、禁入或由担保人（或保证人）代偿等的；

（五）存在提供虚假资料、虚假承诺的；

（六）因信用不良，5年内个人公积金账户曾被人民法院依法冻结或强制划转的；被人民法院列入失信被执行人名单的；5年内列入住房公积金系统失信黑名单的；

（七）购买自住房产权有异议或法律法规规定不能设定抵押房产的；

（八）申请公积金贷款时，个人公积金账户状态为封存或公积金停缴超三个月；

（九）造成贷款风险的其他情形。

第十章 贷款资格审批

第十五条 贷款审批程序

（一）中心对借款人提供的资料进行初审，审核内容如下：

1．借款人（含共同申请人）是否符合贷款资格和条件；

2．所提供证件是否齐全有效；

3．所提供材料是否真实、合规、完整；

4．所有材料复印件是否与原件相符；

5．借款人如实回答贷款受理人员提出的问题；

6．借款申请人（含共同申请人）确认住房公积金个人住房贷款审批表、个人住房公积金贷款面谈笔录及《个人住房公积金借款及抵押担保合同》中的内容并签字；

7．其他需要审核的事项。

（二）中心对借款人提供的资料进行复审，复审内容如下：

1．借款人资格和条件是否具备；

2．借款人提供的材料是否完整、真实有效；

3．借款用途、额度、期限是否合规；

4．电子档案内容是否完整、规范、清晰；

5．其他需要复核的事项。

（三）中心对借款人提供的资料进行审批

中心对提交的贷款申请审查资料进行完整性复核的基础上，进行合规性审批。

第十一章 签订合同

第十六条 签订《个人住房公积金借款及抵押担保合同》时，签约人员核实合同当事人身份真实有效，告知有关合同内容、权利义务及其他应注意事项，借款人（含共同申请人）在借款合同及相关单据上签字，并及时完成中心及受委托银行在借款合同及相关单据上的签章手续。

第十二章 抵押担保

第十七条 担保方式

住房公积金个人住房贷款担保方式包括不动产抵押、自然人阶段性保证加房产抵押、开发企业阶段性保证加房产抵押。

抵押物价值应符合下列要求：

对于借款人以所购新建自住住房作为抵押物的，应以房屋交易价格作为抵押物价值；对于借款人以所购再交易自住住房（二手房）作为抵押物的，结合区域地段市场化价值及税务部门评估价值对二手房进行估值。以评估价值、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值。

（一）购买新建商品自住住房的，采用开发企业阶段性保证加房产抵押。

借款申请人未取得所购房屋《不动产权证书》，由开发企业提供阶段性保证，并办理不动产预告登记手续。《不动产权证书》一经办妥，由开发企业统一办理借款申请人的不动产抵押，解除开发企业的保证。采用开发企业阶段性保证加房产抵押担保方式，需由中心和开发企业签订《大同市住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合作协议》。

（二）购买再交易自住住房（二手房）的，采用所购房产抵押。

（三）购买征收安置房的，采用自然人阶段性保证加房产抵押。

借款人在所购自住住房未办理不动产抵押登记手续前，至少有1名（最多3名）在我中心所辖范围内连续正常缴存住房公积金，有稳定的工作及承担连带责任相应的工资收入的保证人提供阶段性保证。

保证人预计剩余缴存年限不少于5年（男性年龄不超55岁，女性年龄不超50岁）；不动产权证书及抵押登记一经办妥或结清贷款后，解除保证人的阶段性保证。

（四）商业个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款：

1．本地缴存职工商贷所购房屋已取得网签合同且已办理预告登记时采用自然人阶段性保证加房产抵押。（参考购买征收安置房的担保方式）；

2．缴存职工已取得不动产权证书且已办理正式抵押时采用所购房产顺位抵押。

第十三章 贷款发放

第十八条 中心审批后，对拟发放贷款的担保落实情况进行核查，符合规定的，贷款资金由中心委托受托银行划入与借款人约定的银行账户。

购买新建商品自住房的，贷款资金划入开发企业预售资金监管账户；购买二手自住房的，贷款资金划入二手房资金监管账户（没有资金监管的划入卖方人银行账户）；商转公的，贷款资金划入原商业银行对公账户；购买征收安置住房的，贷款资金划入征收安置部门对公账户。

第十四章 贷款回收

第十九条 贷款发放后，借款人按借款合同约定按时还本付息。

第二十条 贷款的偿还采用分期按月偿还的方式，分期还款额的确定可采用等额本息还款法、等额本金还款法。

第二十一条 贷款的偿还资金按下列顺序回收：

（一）正常还款的偿还资金，按利息、本金的顺序回收；

（二）逾期还款的偿还资金，按罚息、逾期利息、逾期本金的顺序回收；多期逾期贷款的偿还资金，按逾期时间先后顺序回收；同一笔还款包含逾期还款和正常还款资金的，所偿还资金按照逾期还款部分、正常还款部分的顺序回收；

（三）提前还款的偿还资金，按利息、本金的顺序回收。

第二十二条 贷款采用日对日还款或固定日还款的方式确定每期还款扣划日。

第二十三条 借款人及配偶可使用自有资金按月实时扣款或签订冲还贷协议按月冲还贷款。

（一）“实时扣款”是指系统按月直接从借款人银行账户中冲减本金、利息。

（二）“冲还贷还款”是指系统按月直接从借款人（含共同申请人）个人住房公积金账户中冲减相应金额（含本金、利息）。

第二十四条 借款人还清贷款后，可登录微信公众号、网厅或持身份证件前往中心开具结清证明。办理了不动产抵押的，抵押权人携带结清证明和相关资料前往不动产登记中心办理不动产抵押注销登记手续。

第十五章 贷后管理

第二十五条 贷款变更

在贷款期间内，当借款人发生符合中心规定情形，需对原借款合同约定的内容进行变更，可向中心申请办理贷款变更业务，主要包括：提前还款、还款账户变更、担保方式变更、还款方式变更及还款期限变更。

当贷款处于正常状态时，借款人办理贷款变更业务需提交本人身份证明、符合贷款变更条件的证明材料、中心要求的其他相关资料；当贷款处于逾期状态时，借款人仅限办理还款账户变更、提前还款、签订对冲还款协议业务。

（一）提前还款

借款人正常还款1个月且无拖欠款项时，可申请提前部分还款或全部结清贷款本息（还款当日除外）；

提前部分还款时，提前归还的本金须为1万元的整倍数；

提前部分还款时，可用自有资金或借款人（含共同申请人）的住房公积金一次性还本付息或部分偿还贷款。

（二）还款账户变更

1．还款账号信息变更原则上必须是主借款人名下银行账户的变更。

2．如主借款人发生重大变故（如死亡、被判刑、失踪、还款账户被冻结等）无法使用原还款账户继续还款，可将还款账户信息变更为继承人、受遗赠人或法定代理人账户信息。账户信息变更前须先将新还款账户持卡人添加为贷款关联人，且该账户必须与原还款账户银行行别保持一致。

（三）担保方式变更

当前贷款还款状态正常，借款人可申请担保方式变更，主要有：

1．自然人阶段性保证加房产抵押变更为所购自住住房房产抵押；

2．开发企业阶段性保证加房产抵押变更为所购自住住房房产抵押。

（四）还款方式变更

当前贷款还款状态正常，借款人可申请变更原合同约定的还款方式，即：等额本息和等额本金两种还款方式的变更。

（五）贷款期限变更

当前贷款还款状态正常且已办理正式抵押，经中心审核借款人家庭具备按期偿还贷款本息的能力后，借款人可申请缩短或延长贷款期限。延长贷款期限的，还需符合公积金中心规定的其他贷款及担保条件。

第二十六条 贷款按质量及风险程度分为五类

贷款风险五级分类是指依据借款人偿还贷款本金和利息的实际能力，确定贷款遭受损失的风险程度，分为正常、关注、次级、可疑、损失五类。后三类合称为不良贷款。

贷款风险五级分类标准：

1．正常类贷款：指借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。贷款期间正常还款和连续逾期1－2期未还列入正常类贷款。

2．关注类贷款：指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，贷款连续逾期3期未还列入关注类贷款。

3．次级类贷款：指借款人的还款能力出现明显问题，依靠其家庭正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。贷款连续逾期4－6期未还列入次级类贷款。

4．可疑类贷款：指借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。贷款连续逾期7期（含）以上未还列入可疑类贷款。

5．损失类贷款：指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，逾期本息仍然无法或只能部分收回。

第二十七条 逾期催收管理

对于未按照借款及抵押担保合同约定进行还款的借款人，中心系统将自动进行逾期登记处理并开始计收罚息，由中心各受理贷款部门进行催收，并建立逾期催收台账。对连续逾期3期（含）以上贷款，中心经采取多种途径、方式催收无果的，可以提起法律诉讼。

第十六章 贷款档案管理

第二十八条 所有贷款档案材料根据“一户一档”原则由各受理贷款部门收存归档。

第二十九条 贷款发放后，各受理部门对贷款资料进行复查，检查各类合同、证件、资料是否完整有效，若资料不全，重新补齐，确保档案资料完整无缺。确保贷款电子档案资料与其对应的贷款实体档案记载信息一致。每月对贷款资料进行整理，合理编排顺序，填写档案清单（卷内目录）和卷宗封面，归档成册。